別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 四日市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大字西阿倉川字西山１４８６番１２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、分 譲住宅が混在する住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 阿倉川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 阿倉川駅北西方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 その時々において建替えされる家も出てくるであろうが、利用形態に大きな変化はないと見込まれる。今後の地 価の推移は、新型コロナウイルス感染症の動向とその影響如何により流動的な面がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市東部北域を中心とする類似の住宅地域を内包する圏域で、北が近鉄富田駅、南が川原町駅までの近鉄名 古屋線各駅を最寄りとする所との代替性が強い。主な需要者は四日市市内在住者である。供給は中古住宅や遊休地とい った既存不動産の処分やミニ開発等の新規分譲であり、需要は比較的安定している状況が窺われる。取引の中心価格帯 は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で１０００万円～１２００万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心市街地の北方に位置する戸建住宅主体の住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向 の個人）についても検討した結果、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、類似地域か ら選択した複数の取引事例との比較によって得られた比準価格は実証的で信頼性が高く、価格の決定過程が市場の実態 とも符合するため、当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [123.4] [105.0] 100 53,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約３１万人の県下最大都市。人口はほぼ 横ばい。経済環境の悪化が、堅調であった不 動産市況にも影響し、住宅地価格は横這い乃 至下落で推移。 地域要因に特段の変動はない。なお、周辺も 含めると山手通りを軸とした新旧住宅地域と しての面的纏まりが形成されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％