別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範 印  TEL.

鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出長常町字四ノ割１１１８番３外 ②地積 　(㎡) 1,675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等が見られる工業 地域 西22m市道 水道 高茶屋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 高茶屋駅東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が多い工業地域で、新たな工場進出等の動きは見られず、当分は現状を維持すると予測する。新 型コロナの影響は確認できないが、内陸部と比較して需要はやや弱く、地価も当面弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中勢地域を中心に北勢地域も含む、工場や倉庫が立地する地域である。需要者は県内の製造業の企業を中 心として、名古屋圏、近畿圏等の広域で活動する事業者も考えられる。ただし、県内では近年沿岸部より交通の便の良 い内陸部が選好されており、需要はやや弱い。整備された工業団地等と異なり、取引される画地規模はばらつきが大き く、取引の中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では津市内の工業地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的で 信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域及びその周辺の工場は賃貸物件がほとんどなく、賃貸市場がほ ぼない状態なので、収益還元法は適用しない。以上から比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響下、県内の鉱工業生産指数 は下落傾向、工業立地動向は件数・面積とも に減少。交通の便の良い内陸部の工業地が選 好されている。 工業専用地域内の中小規模の工場等を中心と する地域で、地域内に特段の変動要因はない 。需要はやや弱く、地価も弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％