鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ -1	津市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西36m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	１０８ -2	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9.5m市道、東1.6m、二方路		商業 (90,400)
c	１０９ -42	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東24m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０７ -17	津市		貸家建付地	（　）	不整形	北東16m市道、北西6m、二方路		１住居 (60,200)
e	１０９ｙ -47	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西24m国道、南東3.7m、二方路		近商都市機能誘導区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,126	100 [ 80.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	71,492	100 [ 136.2]	52,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,500
b	(　 ) 50,964	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	63,386	100 [ 121.1]	52,342		52,300
c	(　 ) 49,949	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	57,101	100 [ 109.8]	52,005		52,000
d	(　 ) 56,072	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	72,710	100 [ 132.1]	55,042		55,000
e	(　 ) 62,760	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	60,791	100 [ 115.5]	52,633		52,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +26.0
a	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +39.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,300 円／㎡]

津 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,139,143	1,511,570	5,627,573	5,205,550	422,023	（　0.9718） 410,122	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,738,151 円　　　　（　 14,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	534 ㎡	35.3 m x 14.6 m	前面道路：国道　 25.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗兼事務所で、内階段等を設置して、１階店舗はフロア貸し、２階は事務所で平均専有面積は７５㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,670	354,875	5.0	1,774,375
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,415	318,375	5.0	1,591,875
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	87.5	437.50		673,250		3,366,250
								0

⑨年額支払賃料	673,250 円　×　12ヶ月　＝　 8,079,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,079,000 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 969,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,109,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,366,250 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,139,143 円　　　　（　 13,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３賃ｙ　　　　-4	2,491 ( 2,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,675 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４賃ｙ　　　　-2	1,702 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,637
c	１１３賃ｙ　　　　-2	1,485 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,669

津 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	347,500 円	69,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	242,370 円	8,079,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 590,700 円	69,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,511,570 円　（　　　　　　 2,831 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,205,550 円（　　　　　 9,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,139,143 円
②総費用	1,511,570 円
③純収益　①－②	5,627,573 円
④建物等に帰属する純収益	5,205,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,738,151 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
津 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-20

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　古川　吉宏

印

TEL.

鑑定評価額

27,900,000 円

１㎡当たりの価格

52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市雲出本郷町字梶１６４１番３外				②地積　(㎡)	534 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、営業所等が混在する路線商業地域	北25.8m国道	水道	高茶屋 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．８ｍ国道

交通

施設

高茶屋駅南東方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

津市南部の交通量の多い国道沿いの路線商業地であるが通過交通が多く、閉店も見られ繁華性は低下している。
引き続き「イオンモール津南」の影響を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は概ね津市及び周辺市内の路線商業地域で、需要者の中心は津市及び周辺市の個人事業者及び法人事
業者を中心に県内外の事業者である。国道沿いで交通量は多いものの、通過交通が多く、新規出店のための土地取引は
少なく需要は弱い。中心価格帯は画地面積等に応じて開差が生じるため、一概には見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いに店舗や営業所等が混在する路線商業地域で、自用目的の取引が中心であり、貸店舗経営を前提と
する土地取引は少ない。土地価格を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は
津市及び隣接する鈴鹿市内の類似地域の事例を採用し得られた価格で信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、収
益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の世帯数は微増するも人口は微減傾向。
新型コロナの影響で景気は厳しい状況にあり
、先行き不透明感が強く今後の動向に注視す
る必要がある。

国道沿いの路線商業地域で当該地域周辺では
大規模店舗が開店し、その影響を注視する必
要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０９ -42	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東24m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	１１０ｙ -3	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、東6.5m、二方路		準工 (70,200)
c	１０９ｙ -4	鈴鹿市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１１０ｙ -7	鈴鹿市		更地	（　）	不整形	南東17m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,949	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	57,101	100 [ 108.8]	52,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,500
b	(　 ) 36,036	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	50,168	100 [ 96.4]	52,041		52,000
c	(　 ) 54,872	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,488	100 [ 104.4]	52,192		52,200
d	(　 ) 30,146	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	41,283	100 [ 78.5]	52,590		52,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.5
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,300 円／㎡]

津 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,205,556	1,513,825	5,691,731	5,205,550	486,181	（　0.9718） 472,471	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,914,547 円　　　　（　 16,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	534 ㎡	35.3 m x 14.6 m	前面道路：国道　 25.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階は部分貸し事務所を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,673	355,513	5.0	1,777,565
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,440	324,000	5.0	1,620,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	87.5	437.50		679,513		3,397,565
								0

⑨年額支払賃料	679,513 円　×　12ヶ月　＝　 8,154,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,154,156 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 978,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,175,657 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,397,565 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,205,556 円　　　　（　 13,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-7	1,715 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,805	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,673 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４賃ｙ　　　　-6	1,683 ( 1,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,603
c	１１３賃ｙ　　　　-19	2,022 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,758

津 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	347,500 円	69,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	244,625 円	8,154,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 590,700 円	69,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,513,825 円　（　　　　　　 2,835 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,205,550 円（　　　　　 9,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,205,556 円
②総費用	1,513,825 円
③純収益　①－②	5,691,731 円
④建物等に帰属する純収益	5,205,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	486,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	472,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,914,547 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）