別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 津 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -42 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄 印  TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市高野尾町字新町１８１２番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1:1 住宅 Ｗ1 県道背後の農家住宅 を中心とする既存住 宅地域 北東5m市道 水道 下庄 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 下庄駅南西方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 交通量の多い幹線県道背後に位置する既存住宅地域で、県道沿いには商業施設等も多く生活利便性に優れる地域 であるが、新規開発等の変動要因も見込まれないため、今後とも現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市及び隣接する亀山市、鈴鹿市の既存住宅地域であり、需要者は市内居住者が中心で、他地域からの転 入は少ない。県道周辺には路線商業施設も多い生活利便性に優れる地域であるが、県道背後の市街化調整区域内にあり 、新規投資を呼び込みにくく、新型コロナによる将来動向の不透明感もあって、需要は弱い。土地取引は規模、形態等 によりさまざまで、中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、標準地は既存住宅地域に所在し、共同住宅等の収益物件は見られず、賃貸市場が成立していない ことから試算しなかった。これに対し、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわ す価格であること、また、広域的に信頼できる取引事例を収集し得たことから、比準価格に基づき、新型コロナの影響 を考慮して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナによる厳しさの中に持 ち直しの動きもあるが、住宅投資は弱く、雇 用は悪化している。津市の人口減少は進み、 高齢化率も高い。 地域に大きな変動要因は見られない。インタ ーチェンジや商業施設への接近性に優れる地 域であるが、需要は弱く、地価の下落傾向は 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％