別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 津 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -39 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市戸木町字西羽野５５８３番１９ ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 北5m市道 水道 久居 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 久居駅西方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外集落地域として新型コロナによる影響はほとんど認められない。周辺環境における特段の変化も看取されな いことから、今後も現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内の住宅地域で、特に旧久居市方面との関連性が強い。集落地域であることから需要者は地縁関係者 などが中心と判断される。近隣地域における土地利用に変化は認められないが、既存集落地域のため新規需要は弱い。 取引自体が滅多に見られず、画地の規模や形状など個別的要因にばらつきがあるため、市場において需要の中心となる 価格帯の把握は難しい。なお、地方圏の郊外地区であり、新型コロナの影響は稀薄にとどまるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道１６５号背後に形成された農家住宅を主体とする集落地域で、賃貸物件は皆無であることから、原価法 及び収益還元法の適用を割愛した。郊外方面における取引は少ないながらも、類似性を有する取引事例との比較検討を 踏まえて試算された比準価格は、市場の実勢を反映している。代表標準地からの検討である規準価格とも均衡を保って いると判断されることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -35                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ終息の見通しが立たず、先行き不 透明感が強い。外出自粛や在宅勤務の普及で 社会経済活動が停滞、特に商業地の下落傾向 が顕著である。 近隣地域周辺において農地から太陽光発電へ の転用が見られるものの、地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％