別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 津 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -21 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造 印  TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出本郷町字北ノ端１５０４番１６ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道に近い住 宅地域 北6m市道 水道、下水 高茶屋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 高茶屋駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の古くに開発された沿岸部に近い住宅地域で、大型商業施設の立地による需要の回復は見られなかった 。新型コロナの影響もあり、今後も、地価の下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津市南部方面の住宅地域である。需要者の中心は、津市内の居住者である。津市南部方面においては、 南が丘などの人気の高い住宅団地や中小規模の開発による新規の宅地供給も続いている。新型コロナの影響で、市内の 住宅地需要はやや停滞傾向で、利便性の劣る、沿岸部に近い地域の需要は低迷が続いている。地域に新築戸建の取引は ほとんど見られず、市場の中心価格帯は、土地１７０㎡程度の場合、５００万円～６５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は見当たらず、標準地の規模も小さく、収益価格は 試算しなかった。自用目的で取引される地域であり、需要者は類似する不動産の価格水準を参考に検討する。津市南部 方面の最寄り駅が同じ取引事例の中から、類似性の程度に応じて求めた比準価格は、市場性を反映した価格である。よ って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [209.3] [100.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大後、市内の新築着工戸 数及び有効求人倍率は、対前年比で減少して いる。先行きの不透明感から、土地需要もや や停滞傾向。 地域要因に変動はないが、津市南部方面では 、宅地開発による新規供給が続いており、臨 海部の住宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +92.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％