別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 幸田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏 印  TEL.

鑑定評価額 632,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外 ②地積 　(㎡) 15,038   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 不整形 1:1.5 工場 大中規模工場が見ら れる内陸型の工業団 地 北東7.3m町道、南東側道 水道、下水 幸田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．３ｍ町道 交通 施設 幸田駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大中工場が建ち並ぶ工業団地であり、地域要因に変動は見られず、当面は現状維持程度で推移してい くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 一部土砂災害警戒区域　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は幸田町を中心とした県内の工業地域一円である。需要者の中心は、地元企業及び大手企業の系列法 人等である。自動車関連産業を中心に生産量は安定的であったが、新型コロナウィルスの影響による今後の生産見通し が見通せないリスクも高く、新規投資に慎重な企業が多いことからやや弱含み傾向と判断した。市場での需要の中心と なる価格帯は取引面積により取引総額はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は幸田駅の徒歩圏内に位置し、大規模工場が立地してる周辺に中小工場が建ち並ぶ工業地域に存している。その 多くが自用であり、同一需給圏内に大工場の収益事例は皆無で適正な要因比較は困難であり、経済的合理性を有する想 定は不合理であることから収益価格は試算しない。したがって、本件評価においては市場性を反映した比準価格を標準 とし、地域経済等の一般的要因をも考慮し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [104.1] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響によって、生産消 費活動が減少しており、一部の業種を除いて 新規投資に慎重な企業が増加している。 価格形成に影響を及ぼす利用状況等地域要因 の大きな変動は認められない。 平成３０年３月に画地の一部に土砂災害警戒 区域の指定を受けた。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％