別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 幸田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -9 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　春樹 印  TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字相見字東山７３番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (52,111) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 北西6m町道 水道、ガス、下水 相見 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　平成２７年７月に換地処分 を完了した区画整理済の新興 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 相見駅南東方 980m 法令 規制 １低専 (52,111) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅を主体とした住宅地域で空き地も見られるが概ね熟成しつつあり、今後も特別な変動要因はなくほぼ 現状推移と予測する。新型コロナウイルス感染症の影響により今後の動向には注視を要する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、幸田町北部市街地の相見地区を中心とする中規模一般住宅が多い戸建住宅地域である。需要者の中心 は当町居住者のほか周辺隣接市居住者等である。当町内住宅地供給は市街化区域が比較的少ないため、旺盛な住宅地需 要を充足する十分な供給がないこと等から市場は売手主導で取引される傾向にあり、地価は一般的要因の影響下でもほ ぼ横ばいである。土地は総額２，０００万円、新築建売物件は３，５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にアパート等収益物件が見受けられるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価 格は試算しない。自用目的が取引の中心と考えられ、快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の高い実証的な比 準価格を採用し、一般的要因の影響、標準地の単価と総額の関連の適否、代表標準地との秤量的な検討等の結果に留意 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気の拡大基調により地価は上昇傾向にあ ったが、新型コロナウイルス感染症により、 不透明感が強くなっている。 　相見地区に存する高台の住宅地域で人気が 高い。特段の変動要因はないが、一般的要因 により地価は停滞している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％