別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 武豊 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 9-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　岡村　真治 印  TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町大字東大高字北浜田４３番３外 ②地積 　(㎡) 804   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 中小工場、共同住宅 、一般住宅が混在す る地域 北西5m町道 水道、ガス、下水 富貴 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 富貴駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺で事業所の整備が進んでおり工業地域としての純度が若干高まることが予測される。沿岸地域にあ り住宅地需要、工業地需要ともにやや弱含みで、地価は微減傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及び衣浦港沿岸を含む周辺市町に存する中小工業地域である。需要者の中心は中小工場、倉庫、物 流関連等の地元の中小の事業者である。近隣地域は、最寄駅からやや距離のある沿岸の住工混在地域であり、住宅地需 要、工業地需要ともにやや弱含みで、地価も微減傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は取引が少な く、業種や事業規模によっても異なるため、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、対象標準地が自用工場中心の中小工業地域に所在し、賃貸用建物の想定は経済的合理性を欠くことから非 適用とした。比準価格は類似地域内に存する工場地に掛かる事例を多数収集し、市場参加者の観点から適切に補修正を 行って求められた実証的な価格である。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地か らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [157.5] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国の景気は、新型コロナウイルス感染症の 影響により、依然として厳しい状況にあるが 、一部持ち直しの動きも見られる。 一般住宅等も混在する中小工場地域であり、 特記すべき地域要因の変動はなく、地価は微 減傾向での推移となっている。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％