別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 武豊 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　岡村　真治 印  TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町大字冨貴字郷北６９番９ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる既成の 住宅地域 北6.5m町道 水道、ガス、下水 富貴 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 富貴駅西方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られる既成住宅地域にあり、概ね現状で推移するものと予測される。需給関係はやや弱含んでおり 、地価はやや弱含みに推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及び隣接市町の住宅地域である。主たる需要者は武豊町在住の個人であり、地縁的選好性が認めら れるため周辺市町からの転入者は少ない。近隣地域は、最寄駅から徒歩圏にあるものの、町の中心部からは離れており 利便性の高い地域と比較して宅地需要は弱く、地価は微減傾向で推移している。市場での需要の中心価格帯は、土地は 坪当たり１０～２０万円前後で、戸建分譲では２，０００～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内では戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は市場参加者の観点及び画 地条件等により賃貸想定が合理的でないので非適用とした。比準価格は類似地域内に存する住宅地に掛かる事例を多数 収集し、市場参加者の観点から適切に補修正を行って求められた実証的な価格である。したがって、取引の指標として 規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武豊 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [109.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国の景気は、新型コロナウイルス感染症の 影響により、依然として厳しい状況にあるが 、一部持ち直しの動きも見られる。 概ね熟成した住宅地域で、特記すべき地域要 因の変動はなく、地価は微減傾向での推移と なっている。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％