鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛知美浜 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ美浜０２０７ -501	知多郡美浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ武豊０２１０ -517	知多郡武豊町		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m県道、西10m、角地		２中専 (70,150)
c	Ａ武豊０２１０ -520	知多郡武豊町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、西3m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ武豊０３０２ -15	知多郡武豊町		更地	（　）	不整形	東4m町道、西3m、二方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,475	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	29,835	100 [ 59.6]	50,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,100
b	(　 ) 38,364	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.2]	57,140	100 [ 78.1]	73,163		73,200
c	(　 ) 60,185	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,631	100 [ 96.4]	58,746		58,700
d	(　 ) 31,496	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 56.0]	55,962	100 [ 94.5]	59,219		59,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -33.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

愛知美浜 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、価格時点における再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,216,258	496,094	1,720,164	1,517,310	202,854	（　0.9714） 197,052	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,105,250 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛知美浜 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	75.00	Ｓ2	145.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	9.0 m x 15.2 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗のフロア貸しを想定

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	80.0	60.00	1,709	102,540	4.0	410,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	85.7	59.99	1,555	93,284	4.0	373,136
							0.0	0
～

～

～

計		145.00	82.8	119.99		195,824		783,296
								0

⑨年額支払賃料	195,824 円　×　12ヶ月　＝　 2,349,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,349,888 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,993 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,208,895 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	783,296 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,216,258 円　　　　（　 16,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-501	1,619 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.5]	100 [116.0]	100 [ 90.0]	1,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,709 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ武豊賃貸０７　　　　-501	1,104 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 77.0]	100 [ 85.0]	1,874
c	Ｂ美浜賃貸０７　　　　-501	1,160 ( 1,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,524

愛知美浜 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,500 円	20,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,494 円	2,349,888　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,900 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,094 円　（　　　　　　 3,758 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 145.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,517,310 円（　　　　　 11,495 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,216,258 円
②総費用	496,094 円
③純収益　①－②	1,720,164 円
④建物等に帰属する純収益	1,517,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	202,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,052 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,105,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
愛知美浜 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛知美浜 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　大竹　大輔

印

TEL.

鑑定評価額

6,670,000 円

１㎡当たりの価格

50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡美浜町大字河和字北田面１８番５				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北12m県道	水道	河和 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

河和駅西方

80m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地域であるが、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。な
お、需要が弱い地域であるため、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、美浜町を中心に近隣市町内に存する商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有し、店舗等を
営む個人若しくは法人である。昨今、商業施設の大型化が進む中、旧来からの商業地域は衰退傾向にある。また、当該
地域では、人口減少及び流出に歯止めがかからず、また、地元経済も振るわない状況等を考慮するに、需要は脆弱とい
わざるを得ない。市場の中心となる価格帯は、業種や事業規模によって大きく異なるため、その把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域においては、賃貸物件も若干見られる
が、商業事業者向けの賃貸市場にかかる成熟の程度は総じて低く、自用目的の取引が中心であることから、比準価格が
最も説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数の継続的な減少に加え、新型コ
ロナウイルス感染症や地域経済不振の影響を
受け、宅地需要は総じて低水準で推移してい
る。

当該地域は駅前の商業地域であるものの、一
般的要因の影響下、商業地の地価は下落基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛知美浜 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ美浜０２０７ -501	知多郡美浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ美浜０３０７ -8	知多郡美浜町		更地	（　）	長方形	南東8m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ武豊０２１０ -520	知多郡武豊町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、西3m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ常滑０２１７ -18	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,475	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	29,835	100 [ 61.2]	48,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 ) 30,613	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,354	100 [ 60.6]	51,739		51,700
c	(　 ) 60,185	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,631	100 [ 109.9]	51,530		51,500
d	(　 ) 30,051	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 82.8]	100 [ 92.2]	38,891	100 [ 77.3]	50,312		50,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

愛知美浜 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,087,248	399,593	1,687,655	1,495,320	192,335	（　0.9714） 186,834	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,892,375 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛知美浜 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	75.00	Ｓ2	145.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	9.0 m x 15.2 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗のフロア貸しを想定

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	80.0	60.00	1,618	97,080	4.0	388,320
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	85.7	59.99	1,456	87,345	4.0	349,380
							0.0	0
～

～

～

計		145.00	82.8	119.99		184,425		737,700
								0

⑨年額支払賃料	184,425 円　×　12ヶ月　＝　 2,213,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,213,100 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 132,786 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,080,314 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	737,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,087,248 円　　　　（　 15,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ常滑賃貸１７　　　　-503	1,440 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [ 85.0]	1,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,623 円/㎡　月額支払賃料（　 1,618 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ常滑賃貸１７　　　　-504	1,764 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,632
c	Ｂ武豊賃貸０７　　　　-501	1,104 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 86.4]	100 [100.0]	1,503

愛知美浜 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,200 円	20,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	66,393 円	2,213,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,400 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,593 円　（　　　　　　 3,027 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 145.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,495,320 円（　　　　　 11,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,087,248 円
②総費用	399,593 円
③純収益　①－②	1,687,655 円
④建物等に帰属する純収益	1,495,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	192,335 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	186,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,892,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）