別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 愛知美浜 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -11 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　岡村　真治 印  TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字野間字大坪３４番２ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅のほ か、農地も見られる 住宅地域 西2.5m町道 水道 野間 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ町道 交通 施設 野間駅西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のままで推移していくものと予 測される。総じて需要が弱い地域であるため、地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美浜町を中心に周辺市町に存する主に市街化調整区域内を中心とする住宅地域である。需要者の中心は 、同一需給圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は農家住宅を中心とする既成の集落地域 で、地縁的選好性を有する者の需要が主であることから、宅地需要は限定的で相当に弱い。中心価格帯は３００㎡前後 の土地で、総額が４００～８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に位置し、収益価格は賃貸住宅の想定が合理的でないため、非適用とした。比準価格は類似 地域内に存する住宅地に掛かる事例を多数収集し、市場参加者の観点から適切に補修正を行って求められた実証的な価 格である。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 93.0] 100 100 [101.0] 100 [ 65.0] [100.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国の景気は、一部持ち直しの動きも見られ るが、美浜町では人口減少等が続いており、 不動産に対する需要は弱く、総じて地価は下 落傾向にある。 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、特 記すべき地域要因の変動はなく、地価は下落 傾向での推移となっている。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％