鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南知多 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０３０３ -16	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m国道、北4.5m、二方路		１低専津波災害警戒区域 (30,50)
b	Ａ南知多０１０１ -517	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、北1.5m、二方路		商業 (80,400)
c	Ａ美浜０３０７ -8	知多郡美浜町		更地	（　）	長方形	南東8m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ美浜０２０７ -501	知多郡美浜町		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m国道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ美浜０２０７ -515	知多郡美浜町		建付地	（　）	不整形	東9.5m国道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,103	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	20,733	100 [ 80.1]	25,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,900
b	(　 ) 21,174	100 [ 100.0]	[ 91.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	21,479	100 [ 111.3]	19,298		19,300
c	(　 ) 30,613	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,354	100 [ 110.3]	28,426		28,400
d	(　 ) 28,475	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	29,835	100 [ 110.9]	26,903		26,900
e	(　 ) 28,421	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	27,783	100 [ 106.0]	26,210		26,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,900 円／㎡]

南知多 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,356,643	438,393	1,918,250	1,809,360	108,890	（　0.9721） 105,852	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,301,130 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	89.27	Ｓ2	178.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	12.4 m x 20.5 m	前面道路：町道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は専有面積約４５㎡の２戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.27	100.0	89.27	1,251	111,677	3.0	335,031
							0.0	0
2～ 2	住宅	89.27	100.0	89.27	1,001	89,359	2.0	178,718
							0.0	0
～

～

～

計		178.54	100.0	178.54		201,036		513,749
								0

⑨年額支払賃料	201,036 円　×　12ヶ月　＝　 2,412,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,412,432 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 204,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,351,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	513,749 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,726 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,356,643 円　　　　（　 10,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-501	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[ 89.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.1]	100 [ 88.0]	1,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,254 円/㎡　月額支払賃料（　 1,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-502	968 ( 965)	100 [100.0]	[ 96.1] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.1]	100 [ 88.0]	1,235
c	Ｂ武豊賃貸１０　　　　-502	1,098 ( 1,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [ 88.0]	1,264

南知多 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,693 円	2,556,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,400 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,393 円　（　　　　　　 1,923 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,809,360 円（　　　　　 7,936 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,356,643 円
②総費用	438,393 円
③純収益　①－②	1,918,250 円
④建物等に帰属する純収益	1,809,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	108,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	105,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,301,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
南知多 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南知多 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　成田　晃浩

印

TEL.

鑑定評価額

5,910,000 円

１㎡当たりの価格

25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡南知多町大字大井字真向２番１				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域	東6.8m町道	水道	河和 9.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．８ｍ町道

交通

施設

河和駅南東方

9.3km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商業衰退が見られ、今後は商業繁華性がさらに低下するものと予測する。新型コロナの影響は観光業だけでなく
、商業地全体の低迷に拍車を掛けたため、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、知多半島南部の商業地域。需要者の中心は、飲食店・小売店舗等を営む地場の個人事業主、法人等であ
る。師崎街道沿いにある古くからの商業地域であるが、現在の主要幹線である国道２４７号の背後地にあるため、商業
性が乏しい。近隣型の商業地域で背後地が狭く、商圏人口が減少傾向にあるため、需要は低迷している。市場の中心価
格帯は、需要者の事業規模、業態等によって異なるため一様ではないが、土地２４０㎡程度で６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。類似地域において、信頼性のある取引事例を得られたこ
とから、規範性の高い価格が求められたものと判断される。収益価格は、理論的ではあるが、南知多町は賃貸市場の成
熟の程度が低く、かつ事業用・居住用ともに弱含みであることから低めに試算された。よって本件では、比準価格を採
用し、収益価格を参考に止め、南知多町の商業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南知多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,700 円／㎡

[ 95.0]
100

100
[104.0]

100
[139.9]

[100.0]
100

25,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南知多町の不動産市場は、人口減少と超高齢
社会、自然災害リスク等の構造的な問題によ
り低迷している。新型コロナの影響は、観光
業等に見られる。

衰退傾向が見られるが、土地利用に目立った
動きはなく、ここ１年間において、地域要因
に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +29.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

南知多 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０２０１ -5	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.8m国道、南西3.8m、二方路		｢調区｣津波災害警戒区域 (60,200)
b	Ａ南知多０２０１ -520	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.3m町道、西1.5m、二方路		商業津波災害警戒区域 (90,240)
c	Ａ美浜０２０７ -515	知多郡美浜町		建付地	（　）	不整形	東9.5m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ美浜０３０７ -8	知多郡美浜町		更地	（　）	長方形	南東8m国道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,531	100 [ 100.0]	[ 91.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	21,341	100 [ 95.8]	22,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,300
b	(　 ) 25,762	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	24,837	100 [ 97.4]	25,500		25,500
c	(　 ) 28,421	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	27,783	100 [ 106.0]	26,210		26,200
d	(　 ) 30,613	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,354	100 [ 121.1]	25,891		25,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,900 円／㎡]

南知多 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,417,401	448,707	1,968,694	1,859,620	109,074	（　0.9721） 106,031	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,305,022 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	89.27	Ｓ2	178.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	12.4 m x 20.5 m	前面道路：町道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は、店舗でフロア貸し。２階は、ファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積約４５㎡の２ＬＤＫ。平面駐車場４台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.27	100.0	89.27	1,267	113,105	5.0	565,525
							2.0	226,210
2～ 2	住宅	89.27	100.0	89.27	1,001	89,359	2.0	178,718
							0.0	0
～

～

～

計		178.54	100.0	178.54		202,464		744,243
								226,210

⑨年額支払賃料	202,464 円　×　12ヶ月　＝　 2,429,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,429,568 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 205,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,367,683 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	744,243 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,210 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 42,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,417,401 円　　　　（　 10,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-502	968 ( 965)	100 [100.0]	[ 96.1] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,267 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-504	1,991 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,341
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,500 円	25,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,207 円	2,573,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,300 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 448,707 円　（　　　　　　 1,968 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,859,620 円（　　　　　 8,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,417,401 円
②総費用	448,707 円
③純収益　①－②	1,968,694 円
④建物等に帰属する純収益	1,859,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	109,074 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	106,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,305,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）