別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 阿久比 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋 印  TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字植大字築地２４番６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 空地等が見られる住 宅地域 北4m町道 水道、ガス、下水 植大 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 植大駅南西方 320m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏内に位置する住宅地域で当面は現状を維持するものと推測されるが、新型コロナウイルス感染症の 影響による不動産市況の低迷もあって地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線沿線を中心とする阿久比町及び周辺市町における住宅地域であり、主たる需要者は阿久比町及 び周辺市町に居住する住宅建設を目的とする個人である。最寄駅から徒歩圏内に位置する既成住宅地域であるが、町内 全域で不動産市況がやや低迷していることから需要は弱含みである。このような状況下市場の中心価格帯は、土地は７ 百万円～１２百万円程度、土地建物一体で３０百万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益 価格は対象標準地の画地条件等より求めることができなかった。近隣地域は一般住宅主体の既成住宅地域で住宅建設を 目的とする個人需要者による取引が中心であることから、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格の考え方も 参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿久比 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [106.0] 100 [111.5] [100.0] 100 55,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域間の需要格差はあるものの需要は概ね底 堅い傾向にあったが、新型コロナウイルス感 染症の影響により不動産市況はやや低迷して いる。 最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、新型 コロナウイルス感染症の影響による不動産市 況の低迷により地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％