別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大治 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大治 -3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　古川　信夫 印  TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡大治町大字西條字平ケ野６８番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかマン ション等も見られる 住宅地域 北6m町道 水道、ガス 中村公園 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ町道 交通 施設 中村公園駅西方 4.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られる住宅地域であり、今後も住宅地として徐々に熟成していくものと予測する。西條地区は新築戸建 分譲の供給過剰が懸念され、地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大治町及び周辺市の住宅地域である。需要者は一次取得の給与所得者を中心としており、名古屋市南西部 からの移入も希に見られる。名古屋津島線バイパス背後であるが、西條地区では新築戸建分譲の供給過剰懸念があり、 地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１～１．５千万円程度、新築戸建住宅は２千万円 前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模な戸建住宅地であり、収益の想定は現実性を欠くと判断されるため収益価格の試算は行わなかったが、取引事例 に基づく比準価格は、市場実勢を反映するものとして十分に信頼性を有すると判断する。したがって、比準価格を標準 として、最近の地価動向及び同一需給圏内の広域的な価格バランスに留意するとともに代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [115.4] [100.0] 100 72,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に伴って先行き不透明感が高まり、 景気低迷、雇用・所得不安への懸念から、地 価への影響は斑模様ではあるが総じて弱含み となっている。 目立った地域要因の変化はなく、安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％