別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 愛知東郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知東郷 -1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小倉　偉 印  TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛知郡東郷町北山台４丁目６番５ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m町道 水道、ガス、下水 日進 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 日進駅南東方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく、現在の居住環境を維持して推移していくもの と予測される。当面は一般経済の影響を受け地価下落していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東郷町を主として、周辺の鉄道駅のある日進市、みよし市のほか、名古屋市緑区・天白区や長久手市、豊 田市にも及ぶ戸建住宅地域である。主たる需要者は、周辺に勤務先のある従事者である。同一需給圏においては駅徒歩 圏のエリアは限られているため、住環境が重視される傾向が強く、北山台エリアは区画整然とした住宅地域であること から需要は底堅く推移している。土地は１千万円台後半、新築戸建物件は２千万円台後半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町域中心部付近、幹線道路背後にて駅徒歩県外圏外の住宅団地地域である。周辺には一部賃貸アパートも見られるが、 戸建住宅地を中心とした住宅地域であり、本件では収益物件規模の関係上、投資採算性が見込めないため収益還元法の 適用をしなかった。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知東郷 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 98,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的コロナ禍による一時的な経済パニック はあったが、現在は株価等概ね持ち直してい る。しかし不確実性が残っているため、踊り 場的状況にある。 特別な地域要因変動はない。なお、町内に駅 はなく駅徒歩圏は限られた一部であり、町域 のほとんどは自動車利用が中心となっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％