別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 長久手 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -12 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久 印  TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市東狭間４０２番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 杁ヶ池公園駅北東方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が高い、良好な住環境を形成している地域である。格別な変動要因もないので、今後も同等の品等を維持 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市西部の住宅地域である。需要者の中心は、長久手市内と名古屋市の一次取得者が考えられる。モ ノレール駅や大型のショッピングセンターも近いという立地条件のため利便性が良好である。しかし、地価に関しては 下落に転じている。市場の中心価格帯は、土地は２，５００万円～３，０００万円程度、新築の戸建住宅は４，５００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心とする居住を目的とした取引が中心で、多数の信頼性のある事例が収集できた 。一方収益価格は規模が小さく、投資採算性の観点から適用するのは妥当ではないと判断された。比準価格は需要者の 価値判断に対応し、規範性が高い。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のよ うに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [111.8] [100.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により不動 産需要が減退し、長久手市の住宅地の市場性 は低下している。 駅から接近性や生活利便性も良好な住環境を 維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％