別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 長久手 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生 印  TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市作田１丁目１００９番外 ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域としてほぼ成熟しており、暫くは現在の住環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄藤が丘駅を起点とした長久手市と尾張旭市の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、名古屋市及 び長久手市の居住者が多くを占める。圏内では土地区画整理事業による継続的な宅地供給が行われ、従来から当地域の 宅地需要は比較的強いものの、コロナ禍の影響等により需要者に慎重姿勢も見られる。土地は２５００万円程度、新築 の戸建住宅は４５００万円程度の物件が売買の中心であるが、土地取引面積は縮小化の傾向がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は収益還元法を適用するには画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が難しいため、非適用 とした。また、周辺地域は自用目的の土地建物取引が多いことから、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準 とし、最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長久手（県） -4            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は各種政策の効果で持直しに向かいつつ あるが、市中では新型コロナウイルス感染症 の感染拡大傾向が見られ、影響を注視する必 要がある。 地域内に大きな変動要因はないが、一般的要 因の影響等から地価は微減傾向にある。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％ 0.0 ％