別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 あま -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市七宝町伊福壱町畑４３番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に農 地等が混在する住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 蟹江 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 蟹江駅北方 2.9km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農地等が混在する住宅地域であるが、外部からの転入者は少なく、周辺では再開発があまり行われて いないことから当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあま市七宝地区及び隣接市町内の住宅地域である。需要者の中心は地元地縁者である。当圏域の住宅地に は割安感があるものの、路線バスを主要な交通手段とする地域で交通利便性が悪いことから不動産需要が弱く、人口減 少、高齢化が進んでいる。最近は新型コロナウィルス感染症の影響により需要はさらに減退し、地価の下落が続いてい る。土地は１０００万円程度まで、新築住宅は２０００万円台前半までが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、農地が混在する住宅地域であり、取引の中心は戸建用地である。比準価格は七宝地区の戸建用地 の事例を採用し試算したものであり、不動産市場の実態を反映した実証的で、精度が高い価格である。他方、対象標準 地は規模が小さく、また近隣地域は賃貸市場が未成熟なため、収益物件の建築を想定することが現実的でない為、収益 価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 64,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甚目寺駅徒歩圏、本郷地区の住宅地には新型 コロナウィルス感染症の影響は少なく、需要 は堅調である。他方、七宝地区、美和地区等 は下落している。 一般住宅、農地等が見られる住宅地域であり 、需要は弱く、地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％