鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

みよし 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａみよし０２２７ -526	みよし市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ａ豊田０３２１ -2	豊田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南20m市道、東12m、角地		近商 (100,200)
c	Ａ豊田０２１４ -521	豊田市		更地	（　）	不整形	南西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊田０３２１ -9	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e	Ａ豊田０２１４ -504	豊田市		更地	（　）	ほぼ台形	東16.5m市道、北6m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,455	100 [ 86.4]	125,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 157,323	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	146,443	100 [ 122.2]	119,839		127,000
c	(　 ) 131,100	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,265	100 [ 101.3]	127,606		135,000
d	(　 ) 128,323	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,783	100 [ 97.8]	129,635		137,000
e	(　 ) 119,634	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,677	100 [ 98.0]	121,099		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

みよし 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,994,916	3,094,547	9,900,369	8,306,200	1,594,169	（　0.9745） 1,553,518	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	33,772,130 円　　　　（　 43,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

みよし 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	364.68	Ｓ2	670.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	781 ㎡	41.8 m x 19.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸の店舗、２階は２ＤＫ（専有面積約５１㎡×６）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

屋根付き車庫・駐輪場部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	364.68	84.0	306.18	2,393	732,689	3.0	2,198,067
							2.0	1,465,378
2～ 2	住宅	306.18	100.0	306.18	1,197	366,497	2.0	732,994
							1.0	366,497
～

～

～

計		670.86	91.3	612.36		1,099,186		2,931,061
								1,831,875

⑨年額支払賃料	1,099,186 円　×　12ヶ月　＝　 13,190,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 528,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,190,232 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 528,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,097,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,620,773 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,931,061 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,966 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,831,875 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 347,177 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,994,916 円　　　　（　 16,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂみよし賃貸２２　　　　-501	2,195 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,567	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,481 円/㎡　月額支払賃料（　 2,393 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂみよし賃貸１９　　　　-503	2,155 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,394
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

みよし 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	411,547 円	13,718,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 636,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,213,800 円	119,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,094,547 円　（　　　　　　 3,962 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 670.86 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,306,200 円（　　　　　 10,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,994,916 円
②総費用	3,094,547 円
③純収益　①－②	9,900,369 円
④建物等に帰属する純収益	8,306,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,594,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,553,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,772,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
みよし 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

みよし 5-1

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　大脇　淳史

印

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	みよし市三好町中島５番外				②地積　(㎡)	781 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	2:1	店舗Ｓ1	銀行、小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	南20m県道、東側道	水道、ガス、下水	日進 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

日進駅南東方

4.5km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗、併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、市中心部の幹線道路沿いに位置し一定の繁華性もあり、
当面は現状を維持して推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はみよし市及び隣接市町における商業地域である。需要者の中心は店舗や併用住宅等を目的とする法人又は
個人事業主等である。市中心部に位置するため繁華性があり、建物の集積度も比較的高い。新型コロナウイルス感染症
の影響により先行きは不透明であるため、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、規模、当事者の属性、
取引目的等により幅が見られるため把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例については商業地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができたため、比準価格
は精度があり客観性を有している。一方、賃貸市場の熟成度はあるものの土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低めに試算された。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　愛知東郷 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 96.8]

[106.0]
100

130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自動車関連産業の業績は回復基調だが、新型
コロナウイルス感染症が懸念されるため、み
よし市の商業地における不動産市場の動向は
不透明である。

中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、
市中心部に位置し繁華性があるが、新型コロ
ナウイルス感染症の影響で地価は弱含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

みよし 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東郷０３２４ -16	愛知郡東郷町		更地	（　）	不整形	北東13.5m県道、西9.5m、角地		１住居 (70,200)
b	Ａ豊田０３２１ -2	豊田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南20m市道、東12m、角地		近商 (100,200)
c	Ａみよし０２２７ -526	みよし市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ａ豊田０２０２ -532	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,896	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.9]	95,989	100 [ 76.2]	125,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 157,323	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	146,443	100 [ 122.2]	119,839		127,000
c	(　 ) 109,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,455	100 [ 88.2]	122,965		130,000
d	(　 ) 198,089	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,316	100 [ 154.2]	126,664		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

みよし 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,962,389	3,097,523	9,864,866	8,306,200	1,558,666	（　0.9745） 1,518,920	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	33,020,000 円　　　　（　 42,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

みよし 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	364.68	Ｓ2	670.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	781 ㎡	41.8 m x 19.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプで平均専有面積は約５１㎡（６戸）とした。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

同規模、同程度の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	364.68	84.0	306.18	2,377	727,790	5.0	3,638,950
							1.0	727,790
2～ 2	住宅	306.18	100.0	306.18	1,240	379,663	2.0	759,326
							1.0	379,663
～

～

～

計		670.86	91.3	612.36		1,107,453		4,398,276
								1,107,453

⑨年額支払賃料	1,107,453 円　×　12ヶ月　＝　 13,289,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 528,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,289,436 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 528,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,105,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,712,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,398,276 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,107,453 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 209,884 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,962,389 円　　　　（　 16,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂみよし賃貸２２　　　　-501	2,195 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,358	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,428 円/㎡　月額支払賃料（　 2,377 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂみよし賃貸１９　　　　-504	2,375 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,498
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

みよし 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	414,523 円	13,817,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 636,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,213,800 円	119,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,097,523 円　（　　　　　　 3,966 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 670.86 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,306,200 円（　　　　　 10,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,962,389 円
②総費用	3,097,523 円
③純収益　①－②	9,864,866 円
④建物等に帰属する純収益	8,306,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,558,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,518,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,020,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,300 円／㎡）