別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 みよし -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みよし -8 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治 印  TEL.

鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みよし市三好町天王５４番３ ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 北東4.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 黒笹 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 黒笹駅南方 4.7km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であり、特別の変動要因もなく、今後も現状維持で推移していくと 見込まれる。みよし市内の住宅地への需要は堅調であるものの、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみよし市及び隣接する豊田市一円の住宅地域と把握される。需要者はみよし市及びその周辺市町在住者で 自動車関連産業に勤務する層が中心である。最寄駅から距離があるやや雑然とした既成住宅地域であり、みよし市内の 住宅地への需要は依然として堅調であるが、地価はコロナ禍の影響で弱含みである。新築の戸建住宅は３０００～３５ ００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、みよし市内の取引事例を中心に試算した実証的な価格で、精度の高い価格が得られた。収益価格について は対象標準地が第１種低層住居専用地域に存し、経済合理性のある共同住宅の想定が困難であり、試算しなかった。当 地域の住宅地取引は自用目的での取引が中心で、取引価格水準が価格形成の指標となっているため、比準価格を採用し 、地元不動産業者のヒアリング結果等も参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みよし -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [105.0] 100 [126.2] [100.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍により落ち込んだが、地場企 業生産は回復堅調となっている。ただ、設備 投資、個人消費、住宅投資などはまだ弱含み である。 当該地域は既成の住宅地域であり、特記すべ き地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％