別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 北名古屋 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -17 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　井上　徹 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市薬師寺山浦５３番６ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる住宅 地域 西6m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 徳重・名古屋芸大駅北 東方 550m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域である。住宅地域としての熟成が進み、今後も現在の住環 境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線、北名古屋市と周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁関係を有する一次 取得者層であるが、名古屋市へのアクセスが良好であることから周辺市町からの転入者も考えられる。当地域は鉄道駅 徒歩圏内で生活の利便性が高いことから人気が高く、新型コロナウィルス感染症の影響はあるが地価は底堅い。中心と なる価格帯は土地が１５００～２０００万円、新築戸建物件で３０００万円～４０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は北名古屋市中心部の住宅地の取引事例を採用して試算したものであり、当地域の不動産市場の現実的な動向 を反映した実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、対象標準地の画地条件から、経済合理性を有する賃貸用建物 の建築を想定することが困難であったため、収益還元法は適用しなかった。以上のことから比準価格を標準とし、代表 標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [106.0] 100 [ 95.7] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で、不動産 市場は先行き不透明な状況である。北名古屋 市の人口は微増傾向にある。　 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％