別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 北名古屋 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -15 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 93,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市徳重米野８５番 ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心に共 同住宅も見られる住 宅地域 北5.3m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道　　　　 　　 交通 施設 徳重・名古屋芸大駅北 西方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は見られず、今後も駅へは徒歩圏の利便性が良好な住宅地域として維持するものと予測す る。新型コロナウイルス感染症拡大が影響し、地価の先行きは見通せない状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線を最寄駅とする北名古屋市及びその周辺市町の住宅地域が圏域である。主な需要者は名古屋圏 へ通勤の一次取得者層が中心である。新型コロナウイルス感染症拡大により、一時的に土地取引の停滞が見られた。既 成住宅地であり市内の住宅地域としては価格水準が低位で土地需要は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、１ ５０㎡程度の土地で１５００万円前後、建売分譲は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅を主とする住宅地域であり、共同住宅等の建築想定は事業収支の観点からも賃貸経営を行うには不 向きであるため収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は居住環境が類似する規範性の高い事例を収集し比準し ている。したがって、取引事例比較法により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を行い、市場価格動 向等を総合的に勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [106.0] 100 [143.9] [100.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による社会経 済活動の縮小が不動産需要に影響を与えてい る。 駅までは徒歩圏内の住宅地であり、地域要因 に特段の変動は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％