別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 北名古屋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　森本　達也 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 84,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市二子比良出１３６番１ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:3 住宅 ＬＳ3 一般住宅を中心に空 地の残る住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 上小田井 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 上小田井駅北東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で地域要因に特段の変化もなく、今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価 水準は新型コロナウイルス感染症の影響によりやや下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線の住宅地域であり、概ね北名古屋市及び豊山町西部の圏域である。需要者の中心は北名古 屋市居住者のほか周辺市町からの転入者等である。最寄駅徒歩圏外の住宅地は相対的に需要は弱く、新型コロナウイル ス感染症の影響もあって市況はやや停滞気味である。土地は１５００～２０００万円程度、新築戸建物件は３０００～ ４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価 格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、周辺には共同住宅も見られる地域であるが地積過 小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って比準価格を重視し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [106.0] 100 [118.4] [100.0] 100 84,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市のベッドタウンのため駅徒歩圏内の 物件を中心に人気は高いが、新型コロナウイ ルス感染症による影響が懸念材料である。 特段の変動要因はないが、新型コロナウイル ス感染症の影響によりやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％