別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 清須 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -23 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　佐野　達也 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市春日落合５１８番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートが見られる住宅 地域 南東8.4m市道 水道、ガス 稲沢 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．４ｍ市道 交通 施設 稲沢駅南東方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。周辺において特段の地域要因の変化はみられず 、当面現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 戸建住宅を中心とした住宅地域である。同一需給圏は、清須市及び稲沢市等の周辺市の住宅地域が中心である。主たる 需要者は戸建住宅としての利用を目的とした個人が中心である。鉄道駅徒歩圏外であるが、区画整然とした住宅地域で あり、需要は比較的安定しているが、新型コロナの影響により買い控えの動きもみられる。需要の中心となる価格帯は 、土地は１５０㎡程度で１５００万円前後、新築戸建物件は２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、収益不動産の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は行わなかったが、取引事例比較法によ る比準価格は市場実勢を反映しており、十分な信頼性を有すると判断する。従って、比準価格を標準として、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [104.0] 100 88,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより景気は不透明感が強く、地 価は利便性の高い地域を除いて弱含みである 。人口は増加傾向にあり住宅地需要は堅調で ある。 鉄道駅徒歩圏外であるが、区画整然とした住 宅地域であって、居住環境は比較的良好であ る。地域要因に影響を与える特段の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％