別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 清須 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -19 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希 印  TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 77,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市春日屋敷２番８ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 清洲 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 清洲駅北方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地の住宅地域であり、将来的には農家住宅の細分化・建替え等による住宅地域としての熟成が見込まれ るものの、当面は地縁性が残る住宅地域として静態的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清須市を中心に周辺市町を含む住宅地域である。需要者は、旧春日町内に地縁性を有する一次取得者層 を中心に圏内在住者が想定される。最寄駅まで徒歩可能圏内にあるが、街区は雑然とし、農家住宅も見られるなど地縁 性が残る既成住宅地域であるほか、コロナ禍での景気の先行き不透明感等も反映して地価は下落に転じている。市場の 中心価格帯としては、土地で１０００～１５００万円程度、新築戸建物件で３０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。 収益価格は、標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件では、近隣地域 は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び 代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [140.0] [103.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症は依然収束せず、 先行きには不透明感が認められ、不動産市場 では、用途や立地等によって顕在化の有無や 程度が異なる。 徒歩可能圏内にあるものの、街区が雑然とし た、集落的な様相が強い住宅地域であること から、需要は地縁者が中心で限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％