別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 清須 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市助七東山中３７番１ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、小工場、 事業所が混在する住 宅地域 北西7.4m市道 水道、ガス 枇杷島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．４ｍ市道 交通 施設 枇杷島駅北西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小工場、倉庫が混在する住宅地域であるが、名古屋市内への交通利便性に優れることから、分譲開発がされ、住 宅地化が進むことが予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線の清須市及び隣接市町の住宅地域。需要の中心は同一需給圏内の 居住者や在勤者等の第一次取得者である。清須市内に大規模工場もあるが、隣接する名古屋のベッドタウンの色彩が強 く、分譲住宅地の開発も見られる。土地は１，３００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者の多くは自己の居住を目的に取引を行っており、収益性よりも居住の快適性が重視される。一方、収益価格は， 画地規模が小さく、賃貸用建物を想定することは現実的でないため求めることができなかった。したがって、市場の実 態を反映した比準価格を標準とし，代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [100.0] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清須市は名古屋市のベッドタウンであり、人 口も増加傾向にあり、住宅地の需要は底堅い 。 小工場、倉庫が混在する住宅地域であり、地 域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％