別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 愛西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市町方町大山田１０２番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北4.9m市道 水道 町方 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．９ｍ市道 交通 施設 町方駅北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が広がる調整区域内の農家集落であり、人口流入もない。特段の地域的変動は見当たらず、当分は現状のま ま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛西市及び隣接市町内に位置する市街化調整区域内の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は地縁性のあ る個人である。当圏域は名古屋市への交通アクセスが悪く、居住環境、生活利便性も劣ることから不動産需要は弱く、 不動産市場は長期的に低迷しており、地価は下落傾向にある。土地は９００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万 円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域内の信頼できる取引事例に基づいた試算価格である。収益価格は、賃貸市場が未成 熟な地域で賃貸住宅を想定することは経済的合理性を欠くため求めなかった。当該地域は自用目的の取引が中心であり 、周辺の取引も取引価格の水準を指標に決定される。したがって、市場動向を反映した比準価格を標準として、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [137.6] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化及び水害リスクを反映して 愛西市の住宅需要は弱く、不動産市場は低迷 している。 調整区域内の集落地域である。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％