別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 愛西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -10 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹 印  TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市須依町佐原９８９番１９外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ佐屋駅近くの住宅 地域 西4m市道 水道、下水 佐屋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 佐屋駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持したまま推移するもの と思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名鉄尾西・津島線沿線の愛西市及びその隣接市の住宅地域で、主たる需要者層は愛西市及び周辺 地域の１次取得者層と考えられる。愛西市は人口減少・高齢化に直面し、駅周辺の街区の整った住宅地を除いて需要が 低迷している。土地の供給は農地等からの転換が多く、地元業者・パワービルダーによるミニ開発が主流である。土地 は１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場において発生した代替性を有する取引事例を適切に補修正して導出された客観性を有する価格 である。対象地がアパート等の敷地としては過小の為収益価格を断念したが、近隣地域は収益性よりも、居住の快適性 ・利便性が重視される住宅地域であるため、収益価格の断念は特に問題ないものと判断した。したがって、本鑑定にお いては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 60,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は、改善に向けた動きがみられてい るが、厳しい状態にある。新型コロナウィル ス感染症の影響により、住宅投資は弱い動き となっている。 近隣地域において、住環境等地域要因に特別 な変化は生じておらず、現状のまま推移して いくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％