別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
田原 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
田原 -17 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 磯貝 誠 印  TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  1㎡当たりの価格 17,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
田原市保美町仲屋敷50番1
②地積
 (㎡)
684  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1.5:1
住宅

W1
一般住宅、公営住宅
、農地が混在する住
宅地域
南東5m市道 水道、下水 三河田原

20.0km
(2)



①範囲 東   180 m、西   100 m、南   220 m、北   180 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5m市道 交通

施設
三河田原駅西方

20.0km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市郊外の既成住宅地域で、当面現状を維持しつつ推移するものと推測されるが、需給バランスの悪化が懸念され
る。地価水準は地縁取引が中心で外部からの住宅需要が見込まれないため下落傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は田原市外延部に所在する市街化調整区域内の住宅地域で、主な需要者は地縁性を有する旧渥美町在住者で
ある。不動産市場は新型コロナウイルス感染症の影響による取引の停滞も見られたが、対象標準地は旧来からの既成住
宅地で需要が少ないため、地価は弱含みで推移している。圏域内では、土地総額の抑制化がみられるが取引件数が極め
て少なく取引面積も幅広いため市場相場が形成されにくく、需給の中心価格帯が見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は田原市郊外の既成住宅地域内に所在し、想定される需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。
収益還元法は、周辺に貸家が少なく賃貸市場が未成熟で、共同住宅を想定することが経済合理性の観点から非現実的で
あるため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に
留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           17,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響により、良
好な立地条件を有する地域の需要は維持され
ているが、地域選好性がより鮮明となってい
る。

生活利便性の劣る住宅地で住宅需要が喚起さ
れず、地価は弱含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.4 %  %
3 試算価格算定内訳 田原 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A田原02
23
-502
田原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南2.4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b A田原03
20
-21
田原市

更地


  
(           ) 
不整形 南3m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c A田原03
32
-3
田原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d A田原02
14
-505
田原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
南西4m、角地




「調区」 

(60,200)
e A田原02
32
-505
田原市

建付


  
(           ) 
長方形 北5m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
11,508  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[  92.0]

12,359 
100
[  76.8]

16,092 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,100 
b (            
9,981  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

12,476 
100
[  92.5]

13,488 

13,500 
c (            
15,600  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[  85.0]
100
[ 100.0]

18,243 
100
[  97.0]

18,807 

18,800 
d (            
21,349  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

20,323 
100
[ 122.5]

16,590 

16,600 
e (            
21,180  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

26,369 
100
[ 127.2]

20,730 

20,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路      -8.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +6.0 環境     -10.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境     +25.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政     -20.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,200 円/㎡]  



田原 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
田原市郊外の既成住宅地域で鉄道駅及び中心市街地から離れており、また公法上の規制の観点からも賃貸市場の
成立が困難な地域であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
田原 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
田原 -17 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 穂坂 文雄 印  TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  1㎡当たりの価格 17,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
田原市保美町仲屋敷50番1
②地積
 (㎡)
684  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1.5:1
住宅

W1
一般住宅、公営住宅
、農地が混在する住
宅地域
南東5m市道 水道、下水 三河田原

20.0km
(2)



①範囲 東   180 m、西   100 m、南   220 m、北   180 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5m市道 交通

施設
三河田原駅西方

20.0km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、一般住宅、公営住宅、農地が混在する市街化調整区域内の住宅地域であり、地域に特段の変動要因
はない。当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東三河における市街化調整区域内に存する広域的な住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選考性が
強く、地元在住の一次取得者が中心である。旧来の農家集落に対する需要は弱く、需要者が限定的である為、市場の需
給動向は、弱含みであり、地価水準も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯としては、土地で、900万円程度で
あるが、市街化調整区域内の為、建売物件は乏しい。よって、その中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象不動産の属する地域は、市の外延部に位置し、一般住宅、公営住宅、農地が混在する市街化調整区域内の住宅地域
である。又、その需要者は、自己利用目的の一次取得者であり、福江市街地外で地縁的選好性が強く、過疎化が進んで
いる為、経済合理性を有する共同住宅の想定が不合理であることから収益還元法を非適用とした。したがって、実際の
取引であり実証的且つ市場性を反映している比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           17,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
トヨタ自動車田原工場の操業を契機に人口が
増加してきたものの、近年は人口減少と少子
高齢化等から不動産市場では二極化が顕在化
しつつある。

田原市の外延部に位置した旧渥美町の住宅地
域である為、少子高齢化等から需要は弱い。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.8 %  %
3 試算価格算定内訳 田原 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A田原02
14
-502
田原市

底地


  
(           ) 
ほぼ整形 南10m国道、
西3m、角地




「調区」 

(60,200)
b A田原03
36
-10
田原市

更地


  
(           ) 
不整形 北10m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c A田原03
20
-19
田原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
南西3m、角地




「調区」 

(60,200)
d A田原02
32
-505
田原市

建付


  
(           ) 
長方形 北5m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (       9,075
15,125  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

14,944 
100
[  88.9]

16,810 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,800 
b (            
9,554  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[  68.4]

13,926 
100
[  77.0]

18,086 

18,100 
c (            
17,755  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.6]

18,487 
100
[ 109.4]

16,899 

16,900 
d (            
21,180  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

26,369 
100
[ 151.6]

17,394 

17,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +4.0 環境     -17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近  +15.0 環境     -35.0
画地     -31.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -5.0 環境     +14.0
画地      -5.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境     +43.0
画地       0.0 行政     -20.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,300 円/㎡]  



田原 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成集落の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当該地域における賃貸市場の熟成度が高まっていない中、標準地の行政的条件、画地条件、交通接近条件等を鑑
み、事業収支の観点等から共同住宅を想定することが非現実的である為。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ