別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 田原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -15 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　篠崎　正人 印  TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市山田町御殿下５番２ ②地積 　(㎡) 769   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心とす る既成住宅地域 南西6.5m市道 水道、下水 三河田原 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   550 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 三河田原駅西方 19.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧渥美町の古田交差点の南東方にあり、農家住宅を中心とする既成住宅地域で、当面現況のまま推移すると予測 する。市街化調整区域内の山間にあるため、潜在需要はなく、地価水準は下落傾向に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田原市及び隣接市内で、主に渥美半島の市街化調整区域を中心とする住宅地域一円である。需要者は主に 田原市の在住者及び地縁者で、一部に同一需給圏内に地縁性を有する個人及び不動産業者等である。当該地域は不動産 に対する潜在需要の極端に少ない地域で、不動産の取引が少ないため、不動産の市場滞留期間は長くなる。価格水準は 、規模等の条件により、価格にバラツキが生じやすく、需要の中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧渥美町の山間部にある農家住宅を中心とする既成農家集落地域で、従来から建物の賃貸借事例が少なく、 賃貸市場が未成熟で収益価格の有用性及び合理性はなく、不動産の収益価格及び積算価格を試算できなかった。採用し た資料及び評価の手順を再検討した結果、不動産の取引の大半は自用目的で、市場の実態を反映して信頼性があるので 、比準価格を採用し、他の標準地との均衡及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより、経済の先行きへの不透明 感が続いており、不動産の立地条件の優劣が 不動産の選好性に影響し、価格の２極化が拡 大している。 旧渥美町の市街化調整区域にある山間の農家 集落地域で、地域的特性に変化はなく、人口 の減少、高齢化が進んでおり、住宅需要はほ とんどない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％