別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 田原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市保美町平城１１０番３ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする住宅地域 西4.8m市道 水道、下水 三河田原 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 三河田原駅西方 19.0km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの一般住宅を中心とする住宅地域で、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は、 市郊外エリアの需給動向等からやや弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として旧渥美町及び旧赤羽根町の住宅地である。需要者の中心は、地縁的選好性を持つ地元在住者が 大半で、圏域外からの需要はほぼ見られない。旧渥美町の市街化区域に位置する住宅地域で、良好な居住環境であるも のの、人口減少や高齢化等から土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地面積や利用目的等により様々で、一 定の水準としての把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣は、アパート等も散見されるものの賃貸需要は乏しく、賃貸住宅の建築は経済合理性を欠き、現実的でないこ とから、収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等 を勘案し、本鑑定評価額を決定した。なお、当該価格は、対象標準地の面積に即応したものであり妥当なものと判断す る。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による先行き不透 明感が見られる中、不動産市場では居住環境 や利便性等による需要の二極化傾向が続いて いる。 特に大きな地域的特性の変化は見られないが 、市中心部から離れたエリアの地価はやや弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％