別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 田原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃 印  TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市神戸町大坪３２番４ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、ア パート等も見られる 住宅地域 北東5.8m市道 水道、下水 神戸 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南   300 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 神戸駅南西方 350m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 神戸駅徒歩圏内の成熟した住宅地域である。大きな変動要因もなく、今後も現状を維持しながら推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として田原市中心部及びその周辺部にある住宅地域一帯である。需要者は、三河港の臨海工業地帯等 に勤務する一次取得者のほか、地縁を有する地元在住者が想定される。東日本大震災以降、震災リスクに対する需要者 の選別の目は厳しくなっており、リスクの有無が需要に大きく影響を与えている。需要の中心となる価格帯は、土地の みで１０００万～１５００万円、新築戸建住宅で２５００万～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲にはアパート等も散見されるが、標準地の画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は現実的では ないことから、収益価格は試算をしていない。比準価格は規範性の高い取引事例に基づき試算しており、実証的で信頼 性が高い。市場での取引は、自用目的が中心であり、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従って、 市場の実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　田原（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により景気は停滞 しているが、市況は比較的安定している。需 要は、利便性、住環境、震災リスク等をもと に二極化が進む。 地域要因に特段の変動はない。比較的良好な 住環境を有するも、需要はやや減少傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -0.4 ％