別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日進 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　研二 印  TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市香久山２丁目２１１８番 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 星ヶ丘 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 株山特定土地区画整理事業（ Ｈ５年換地処分） 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 星ヶ丘駅南東方 4.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 面的開発がなされた区画整然とした戸建住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。新型 コロナ感染症の地価への悪影響が弱まっており、地価水準は概ね横ばいになるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市東部及び日進市・長久手市・東郷町にあって、鉄道駅から概ね徒歩圏にある住宅地の存する圏域 と判断した。主となる需要者は名古屋市または西三河地域に勤務する一次取得者である。日進市は国内有数の人口増加 地域であって、新型コロナ感染症の影響下にあっても住宅地需要は堅調である。戸建住宅の需要の中心となる面積は１ ３０～１６０㎡程度、中心価格帯は土地のみで２５００万円程度、新築戸建て分譲で４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では合理的な賃貸建物を想定し得ないため、収益還元法は適用しなかった。鑑定評価方式として取引事例比較法の みを適用し比準価格を試算した。比準価格は実際の成約事例を基礎とした実証的な価格である。比準の各過程に誤りは 無く、得られた比準価格の規範性は高い。また、比準の過程は需要者の価格決定プロセスに類似しており説得力も高い 。本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [107.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響により一時期不動産 売買が停滞したが、現在はそれも解消されつ つあって、住宅地需要は概ね堅調である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％