別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日進 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -1 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　祐輝 印  TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市藤塚６丁目５０番 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 赤池 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 赤池駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の低層住宅地域として成熟しており、今後も現状維持で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日進市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は日進市及び近郊に居住する一次取得者が中心であ る。日進市は、名古屋市及び豊田市のベッドタウンとしての性格を有しており、周辺市町からの転入者が多い。ただし 、昨今の新型コロナウイルス感染症拡大による景況感の悪化から地価への影響が見られる。需要の中心となる価格帯は 、土地は２，５００万円から３，０００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心となる地域であるから、実際の市場で成立した取引事例を収集して試算した比準価格 の精度は高いと判断した。一方、収益価格は、画地規模及び賃貸市場の観点から、賃貸用の共同住宅を想定することが 困難であると判断したため、試算していない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [107.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による景況感 の悪化により、不動産市場への影響が見られ る。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％