別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岩倉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩倉 -3 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩倉市東町東市場屋敷３５１番２ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 岩倉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道　 交通 施設 岩倉駅北東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩倉駅から徒歩圏内にあり交通利便性の良い居住環境も良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく当 面は現状維持で推移するものと予測する。地価についてはコロナ収束が見通せず中長期予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市及び周辺市内の駅徒歩圏の戸建住宅地域と把握しうる。主な需要者は名鉄犬山線等を利用して名古屋 市方面へ通勤する勤労者層が中心と推定する。昨年は新型コロナ感染症の不動産市場への負の影響が懸念されたが、地 価変動率及び取引件数等から住宅地取引への影響は想定を下回ったと推察しうる。同市内の住宅地への需要じたいは底 堅く、取引の中心となる価格帯は、土地は総額で１，５００万円～２，５００万円程度を水準の目安としうる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と価格牽連性の認められる地域内に生じた取引事例の中から抽出した土地価格に対して、各種 補修正及び価格形成要因の比較を行い適切に試算されたもので、実証的である。一方、本地点の属する近隣地域は、戸 建住宅用地が需要の中心で、収益性よりも快適性等がより重視されるため、収益価格の試算は断念した。よって現実市 場における交換価値を適切に反映している比準価格を標準に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [106.0] 100 [131.6] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年中までの市場は堅調であったが、昨 年からの新型コロナウィルス感染症の影響で 一転して不透明な状態となった。 最寄駅から徒歩圏内にあり、昨年以降から地 域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％