別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岩倉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩倉 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大 印  TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩倉市下本町城址５８番４外 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4.5m市道 水道、ガス 岩倉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 岩倉駅南東方 750m 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか、共同住宅等も混在する住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のま ま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、岩倉市、北名古屋市、江南市、小牧市の住宅地域である。主な需要者は名古屋へ通勤するサラリ ーマン所得者層の他、周辺地域の居住者などの地縁性を有する個人も見られる。岩倉駅から徒歩圏にあり当該地域は市 内でも比較的良好な住環境を有していることから、近年は地価は微増傾向あったが、新型コロナウイルス感染症の影響 により下落に転じた。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で１５００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、共同住宅も見られるものの主に一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的での取引がなされること が多く、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、画地規模が小さく経済合理性に合う賃貸 建物の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求めら れ実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [106.0] 100 [132.9] [106.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により経済 情勢は停滞している。一部で持ち直しの動き も見られるものの依然として先行きは不透明 である。 駅へは徒歩圏の利便性が良好な地域であり、 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％