別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 尾張旭 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -20 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　三和　正真 印  TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市井田町４丁目６３番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに駐 車場等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 三郷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 三郷駅南方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする混在住宅地域である。現在特段の地域状況の変動要因はなく、工場、駐車場等から住宅地へ の用途転換が徐々に進みつつあるが、新型コロナの影響を受け、需要はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三郷駅南部に位置する市内南東部の住宅地域である。需要の中心は地縁を有する市内在住の一次取得者で ある。街区が比較的整備され、地価の割安感から戸建分譲や工業地から住宅地への用途転換が進みつつあるが、最寄駅 から距離があり、新型コロナによる市況の不透明感を受けて需給はやや軟調である。中心価格帯は、土地が総額１８百 万円程度まで、新築戸建分譲が総額３０～３８百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建主体の住宅地域で、土地取引は最終需要者または不動産業者による分譲素地の取得が多く、アパート等の投資収益 目的の取引は少ないため、収益性の価格への影響は限定的であり収益還元法は非適用とした。取引事例比較法では規範 性のある周辺の取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。以上より比準価格が市場の実態を反映し客観的説 得性を有すると判断し、代表標準地から規準した価格との均衡も検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [111.6] [100.0] 100 90,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微増、取引件数は新型コロナ以降 減少している。印場駅、旭前駅の徒歩圏や区 画整理済の平坦地を除き、住宅地の需要はや や弱含んでいる。 街区の整備状況と割安感から、一定の住宅需 要が認められるが、最寄駅から遠く市内にお ける地域選好性の弱さから、地価はやや下落 に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％