別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 尾張旭 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -17 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市城山町三ツ池６２０８番７外 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多く見られる住宅 地域 南東5.5m市道 水道、ガス 尾張旭 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 尾張旭駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅を中心とする既成住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、今後も当面は現状を維 持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね尾張旭市内の住宅地域であり、特に名鉄瀬戸線以北の丘陵地に形成された住宅地域と代替競争関係 が認められる。需要者の中心は、市内または隣接市等に居住する一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏外に位置する 熟成した住宅地域でやや生活利便性に劣るため、活発な取引はみられず地価はやや弱含みである。土地は総額で１，０ ００万円～１，８００万円程度、新築戸建住宅は２，８００万円～３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に所在し、周辺には収益物件がほとんどみられず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格 は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は実際の取引事例により求めており、市場の 実態を反映し規範性を有する。以上から、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [107.0] 100 [109.2] [105.0] 100 75,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内地価は駅徒歩圏や区画整理済住宅地等で やや上昇し郊外では横ばい傾向にあったが、 新型コロナウイルス感染症拡大により需要は やや軟調である。 地域要因に特段の変動はみられない。住宅地 の需要は相応に認められ、地価下落は限定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％