別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 尾張旭 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -14 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　関野　学 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市大久手町中松原７２番２ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地が広がる中に住 宅が点在する地域 北6m市道 水道、ガス 三郷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 三郷駅北西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地の中に戸建住宅が散見される市街化調整区域内の地域で用途の制約が強く現状維持で推移すると見られる。 調整区域内の需要は弱く地価は横這いで推移していたが新型コロナウイルス感染症の影響で下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾張旭市内及び隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地域であり、調整区域内の制約を考慮すれば、当 該圏域に地縁的選好性のある需要者が中心のため、基本的に需要は弱い。しかし、近隣地域は駅徒歩圏内にあり、小学 校等の公共施設のほか市街化区域にも近いため、一定の需要はあったが、新型コロナウイルス感染症の影響により市場 は停滞している。中心となる価格帯は、画地規模により幅があるが、１㎡当たり概ね６～８万程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例はいずれも代替競争関係にある調整区域内の事例を採用しており、求められた比準価格は市場性を反映した価 格であると言える。一方、収益還元法については対象標準地が調整区域内の宅地で自己利用に限定されており、賃貸用 建物の建設は想定できないため、適用できなかった。以上より、比準価格を標準とし、新型コロナウイルス感染症の影 響及び単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り依然厳しい状況にあるが、尾張旭市の住宅 地の地価は若干下落傾向で推移している。 市街化調整区域内に存するも一定の需要は認 められるため、地価は比較的安定していたが 、新型コロナウイルス感染症の影響で下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％