別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 尾張旭 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -6 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　関野　学 印  TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市南本地ケ原町３丁目１０番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅北方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とするほぼ熟成した住宅地域であり、特段の変動要因も認められないため、今後も現状維持にて 推移するものと予測する。地価は新型コロナウイルス感染症の影響により下落している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の住宅地域のうち矢田川南部のエリアと把握した。近隣地域周辺は区画整然とした熟成された人気地 区であるため需要は市内の一次取得者を中心に市外からの転入者も見られる。最寄駅からはやや距離があるが住環境良 好な地域のため地価は堅調に推移していたが、新型コロナウイルス感染症の影響によりやや下落傾向にある。需要の中 心は土地は２０００万円前後、新築戸建住宅は３５００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺には共同住宅も見られるが、敷地規模等の画地条件に成約があり賃貸住宅の想定は現実性、経済合理性 を欠くため収益価格は試算しなかった。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適 性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、新型コロナウイルス感染症の影響等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り依然厳しい状況にあるが、尾張旭市の住宅 地の地価は若干下落傾向で推移している。 当地域は商業利便性の良好な住宅地域であり 、需要は安定的で地価も堅調に推移していた が、新型コロナウイルス感染症の影響で下落 してしてる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％