別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 知多 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 9-4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩 印  TEL.

鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市八幡字浦浜１番５２ ②地積 　(㎡) 5,001   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 台形 1:1 工場 中規模工場、倉庫が 増えつつある内陸型 工業団地 南西14m市道 水道 寺本 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   225 ｍ、西   260 ｍ、南   335 ｍ、北   104 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浦浜地区計画により、建築物 等の用途の制限、容積率等が 規定されている。 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 寺本駅北西方 970m 法令 規制 ｢調区｣  (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現在の土地利用状況を維持するものと予測する。新型コロナの影響を受けているが、まとまった規模の工 業地の需要は底堅い。地価水準は、感染動向によるが、横這いもしくは下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、知多市を始めとして、周辺市町の工業地域。需要者の中心は、事業所用地の取得を目的とする、中小の 製造・物流関連企業等が想定される。新型コロナの影響は製造業等にも出ているが、県下においては物流関連業が好調 さを維持しており、また自動車産業がいち早く回復傾向にあるため、知多市の工業地にも一定の需要が見られる。市場 の中心価格帯は、需要者の属性、業態、用途等によって規模が大きく異なるため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例を広域的な見地から、知多半島の市町まで範囲 を広げて収集しており、規範性の高い価格が求められたものと判断される。収益価格は、類似地域等において、代替関 係が認められる賃貸事例の収集が困難であるため、試算しなかった。本件では、取引価格の水準が、価格の規範となっ ている地域性を鑑み、比準価格を採用し、工業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [144.2] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 知多市の不動産市場は、新型コロナの影響に より弱含んでおり、持ち直しの動きが鈍いこ とから、依然として厳しい状況にある。 土地利用に目立った動きはなく、ここ１年間 において、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％