別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 知多 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 3-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　島田　雅明 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 知多市八幡字東大平地２５番２外 ②地積(㎡) 738  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2.5 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 水道、ガス、下水 八幡新田 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   25 ｍ、南   40 ｍ、北   25 ｍ ②標準的使用 転換後、造成後の戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 既存道路に近い平坦地につき 、宅地造成開発は比較的容易 である。 道 路 接面道路なし 交通 施設 八幡新田駅南西方 470m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 既成住宅地域に隣接、接道確保により宅造可能な宅地見込地地域で、当面は現状維持での推移と予測する。新型 コロナウイルス感染症（以下感染症）の影響による需給減から、地価水準は感染症如何乍下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     15,600 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多半島一円に所在する宅地見込地地域で、需要者の中心は名古屋圏で事業展開する不動産開発業者であ る。市場の需給動向は、感染症の影響により、売却相談あるも先送り、最終需要者を含めた不動産開発業者の模様眺め 等から取引件数が激減、弱い動きに転じており、やや低迷状況に陥っている。取引の中心は、取引される規模や価格帯 が様々で容易に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した規範性のある取引事例に裏付けられ、その説得力に懸念は無い。控 除後価格は、宅地開発業者の投資採算性に着目した価格で、想定項目が多いことから当該項目次第で価格変動リスクを 内包する。以上から、取引価格の水準が価格決定の指標となっていることを踏まえ、比準価格を重視、控除後価格を比 較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、適切な類似する標準地が無く、それからの検討を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.1 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年で人口微減、住宅取得支援策の充実、弱い雇用 情勢、落込む新設住宅着工等を背景に、宅地見込地 市場は感染症の影響により腰折れ。 現況が雑種地、畑地、山林等で宅地地域に隣接する 宅地見込地地域であり、需給動向は、完成宅地同様 、感染症の影響により弱い動きとなっている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他