別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 知多 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -16 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市八幡字荒古前６番１２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 埋蔵文化財包蔵地 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅も見られる住 宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 寺本 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 寺本駅北東方 530m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 街路の比較的整った住宅地域であるが、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予 測される。なお、地価はやや下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線、河和線沿線で、概ね知多市を中心に近隣市町内に存する住宅地域である。需要者は、同一 需給圏内の居住者が中心とみられる。近隣地域は、最寄り駅への接近性等は認められるものの、既成の住宅地域により 形成されていること等を考慮するに、住宅地域としての競争力の程度は中位程度で、需要はやや弱い。市場の中心とな る価格帯は、土地は１，０００～１，５００万円前後、新築戸建は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、アパート等の賃貸物件も見られ るが、自用目的の取引が中心となる。さらに、当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は画地規模が小 さく、間口も狭く、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知多 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 71,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、先 行き不透明感が強く、今後、宅地需要の減退 が懸念される。 一般的要因の影響の他、当該地域は、既成住 宅により形成される地域で、居住環境面でや や劣ること等から、地価は下落基調で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％