別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 知多 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -15 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市岡田字向田４３番２外 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南3.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 長浦 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 長浦駅南東方 2.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。需要が弱 い地域であるため、地価は引き続きやや下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線、河和線沿線で、概ね知多市を中心に近隣市町内に存する住宅地域である。需要者は、同一 需給圏内の居住者が中心とみられる。近隣地域は、街路条件のやや劣る既成の住宅地域により形成されていること等を 考慮するに、住宅地域としての競争力の程度は低く、需要も弱い。市場の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円 前後、新築戸建は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、一般住宅が大半を占める等、自 用目的の取引が中心となることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。なお、対象標準地は画地条件及び街路条件が劣るため、採算の採れる賃貸物件を想定することが困難である ことから、収益価格は試算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知多 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [133.9] [104.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、先 行き不透明感が強く、今後、宅地需要の減退 が懸念される。 一般的要因の影響の他、当該地域は、既成住 宅により形成される地域で、居住環境面でや や劣ること等から、地価は下落基調で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％