別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大府 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大府 -9 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　島田　雅明 印  TEL.

鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大府市桃山町４丁目２２１番 ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い丘陵地の 住宅地域 西4.3m市道 水道、ガス、下水 大府 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 大府駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街路配置難の閑静な住宅地域で、今後も現状維持での推移と予測する。新型コロナウイルス感染症（以下感染症 ）の影響による需要減及び根強い供給不足の中、地価水準は感染症如何乍反転含みの下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大府市域のうちＪＲ東海道本線の各駅を最寄駅とする好住環境の住宅地域である。需要者の属性は、大 府市、その隣接市町及び西三河に居住する勤労者、資産家及び高額所得者等である。市場の需給動向は、旧来から根強 い需要がある人気エリアで慢性的な供給難ながら感染症の影響により弱い動きに転じ、やや低迷状況に陥っている。取 引の中心は、２５０㎡程度の土地で４，１００万円程度、土地１５０㎡程度の建売住宅で４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用かつ居住目的の取引が中心である同一需給圏内の類似地域から信頼性ある取引事例を収集できた。対象標準地 は容積率が１００％以下につき、経済合理的な経営が可能な共同住宅を想定できなかったため、収益還元法の適用を断 念せざるを得なかった。以上から、取引価格の水準が価格決定の指標となっていることを勘案の上、比準価格を標準と して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大府（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年で人口増加、住宅取得支援策の充実、弱 い雇用情勢、持直す新設住宅着工等を背景に 、住宅地市場は根強い供給難の中感染症の影 響により腰折れ。 戸建住宅の中に共同住宅等も見られる閑静な 住宅地域で、需給動向は高値頭打感のなか感 染症の影響により持直し含みの弱い動きに転 じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ +0.6 ％