別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大府 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大府 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　大吉 印  TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大府市柊山町７丁目１１０番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 ＬＳ2 高台にある区画整理 済の新興住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大府 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 大府駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　新規に区画整理された新興住宅地域であり、周囲では新築着工が続いている。このまま住宅地域としての熟成 度を高めるものと予測する。区画整理地の人気は高く、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大府市域のうち、ＪＲ東海道本線沿線各駅より外延的に広がる住宅地域の存する圏域である。住宅需要 の中心は大府市及び刈谷市等に居住する、トヨタ系企業に勤める一次取得者層である。新型コロナウイルス感染症の感 染拡大による一時的な需給の悪化の影響を受け、地価はやや弱含んでいる。市場での需要の中心価格帯は１８０㎡程度 の土地で２，５４０万円程度、土地１５０㎡程度の建売住宅で３，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣では市内通勤者を対象とするアパ－ト等も見受けられるが、対象標準地は間口が狭小であり、経済合理性に見合 った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とする住宅地であり 、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討 を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    164,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [100.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　区画整理済の新興住宅地域については地価 は上昇傾向にあるが、インフラ整備の遅れた 既成住宅地域については需要が鈍く、地価は 横這いである。 　特記すべき地域要因の変動はない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％