別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東海 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -27 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市加木屋町東大堀２８番３７ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 南加木屋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南加木屋駅南東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、低層の一般住宅等が建ち並ぶ市南部の中規模住宅団地内に存する住宅地域であり、現状のまま推移 すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海市を中心とする隣接市区町の住宅地域である。需要者の中心は、東海市及び隣接市区町内居住の一 次取得者等である。当該地域は区画整然とし、良好な住環境を有する住宅地域である。また、継続的に取引があり、需 要の強い地域でもある。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な画地規模で１，５００万円から１，８００万円前 後、新築建売住宅は４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は東海市南部に位置し一般住宅が建ち並び、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似地域から規範性の 高い取引事例を採用して試算することができた。取引動向から不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を重視 して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標 準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 90,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しいながらも持ち直しの動きもある 。区画整然とした住宅地は需要が底堅く、地 価は横ばい傾向で推移している。 住宅地域として熟成の途上にあり、今後も発 展していくものと判断する。地価は横ばい傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％