別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東海 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -22 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市高横須賀町北猫狭間３１番３ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南西5m市道 水道、ガス、下水 高横須賀 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 高横須賀駅南東方 720m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に空地等が見られる住宅地域で、特段の地域的変動は見当たらない。当分は現状のまま推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線、名鉄河和線沿線で東海市中央部の住宅地域が中心である。需要の中心は東海市及びその周 辺市町へ通勤する一次取得者であるが、圏外からの転入者は少ない。鉄道駅徒歩圏で交通利便性が比較的良好なものの 、近時の経済情勢を反映し地価は横ばいから微減傾向である。需要の中心は、土地で２，０００万円前後、建売分譲で ３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並び、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用 して試算することができた。取引動向から不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を重視して収益還元法は非 適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表 標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [104.0] 100 90,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しいながらも持ち直しの動きもある 。地価動向は全般に横ばい基調にあるが、エ リアによりバラツキが認められる。 住宅地域として既に熟成している。開発から 時間の経過した住宅地は需要がやや弱く、地 価は横ばいから微減傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％