別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東海 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -20 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　幸憲 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市富木島町新道才７９番１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅も混在する 既存の集落地域 北東4m市道 水道 太田川 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 太田川駅東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅、農家住宅、農地等が混在する市街化調整区域内の旧来からの住宅地域である。当面は現 状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、東海市内の市街化調整区域内の住宅地域が主な圏域である。需要者の中心は、主に東海市 内の勤労者若しくは近隣地域及び周辺地域在住の地縁者等が主体である。当該地域は、やや集落性を帯びた既成住宅地 域のため、需要はやや限定的であるが、地価は実需に見合う水準にある。市場性は普通程度である。需要の中心となる 価格帯は、土地は１，３００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、東海市東部の市街化調整区域内に位置し、周辺にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であ る。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏 しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有す る比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,700 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [104.0] 100 [115.1] [100.0] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の拡大の影響によ り経済活動等について厳しい状況にあるが、 不動産市場については実需を中心に持ち直し つつある。 地域要因に大きな変化はないが、コロナ禍に よる経済活動の停滞等を反映して、地価は弱 含みに推移すると認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％